Guía para los compradores
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Coldwell Banker
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SU BÚSQUEDA COMIENZA Comprar una casa es una de las mayores inversiones de la vida y de las aventuras más emocionantes. Soy su asesor de confianza en el proceso, guiándolo a lo largo del camino para que su experiencia sea fluida y exitosa. Esta Guía para los compradores incluye información útil para comenzar: • Proceso de compra • El poder de la aprobación previa • Su búsqueda de vivienda • Soporte de servicio completo
PROCESO DE COMPRAS
SU asesor de confianza EN EL PROCESO Cuando elija que lo represente, tendrá a alguien a su lado en cada paso del camino, lo que le dará las perspectivas y la información que necesita para tener confianza en su decisión. Haré lo siguiente: • Reunirme con usted para analizar sus necesidades y objetivos, y para planificar su búsqueda de propiedades • Ayudarlo a obtener la aprobación previa y establecer su presupuesto • Mostrarle propiedades que cumplan con sus criterios • Mantenerlo informado sobre las nuevas propiedades que ingresan al mercado • Trabajar con usted hasta que encuentre la casa adecuada • Ayudarlo a determinar su oferta • Negociar la oferta y el contrato para su mejor interés • Facilitar el proceso de inspección y resolución de la vivienda • Prepararlo para el cierre y los costos asociados • Mantenerlo actualizado sobre el progreso de su transacción en cada paso del camino
EL PODER DE LA PREAPROBACIÓN
POR QUÉ ES IMPORTANTE LA PREAPROBACIÓN El primer paso en cualquier búsqueda de vivienda es averiguar exactamente cuánto puede pagar y obtener el financiamiento para realizar la compra. Si bien puede obtener una estimación aproximada a través de la precalificación, dar el paso adicional para obtener la preaprobación le dará algunas ventajas adicionales. La preaprobación le ayuda a: • Comprender su situación financiera • Saber exactamente cuánto puede pagar antes de comenzar su búsqueda de vivienda • Fortalecer su poder adquisitivo al hacer una oferta Cuando encuentra una casa que le encanta y está listo para hacer una oferta, la preaprobación de su hipoteca le permite al vendedor saber que usted es serio y está completamente preparado para comprar su casa, lo que lo coloca en una posición más fuerte que otros compradores potenciales.
EL PROCESO DE PREAPROBACIÓN Estos son algunos de los documentos que deberá proporcionar a su prestamista para que comience el proceso de preaprobación: Ingresos • Recibos de pago actuales, generalmente de los últimos dos meses • Formularios W-2 o 1099, generalmente de los últimos dos años • Declaraciones de impuestos, generalmente de los últimos dos años Activos • Resúmenes bancarios • Estados de cuenta de la firma de inversiones/corretaje • Patrimonio neto de empresas de su propiedad (si corresponde) Deudas • Resúmenes de tarjetas de crédito • Estados de cuenta de préstamos • Pagos de pensión alimenticia/sustento de niños (si corresponde)
LA BÚSQUEDA DE SU VIVIENDA
MI SITIO WEB ¿La primera parada en su búsqueda de vivienda? Mi sitio web. No solo es una manera fácil de echar un vistazo a todas las propiedades disponibles en su área preferida, sino que también es otra manera de conocer los tipos de propiedades que le gustan. Y gracias a su diseño receptivo, puede hacerlo todo desde su dispositivo móvil, tableta o computadora de escritorio.
Facilite su búsqueda de vivienda en línea con un sitio web que le brinda acceso a todo lo que necesitan los compradores de viviendas. Con coldwellbanker.com, usted puede: • Buscar todas las listas de servicio de listado múltiple (multiple listing service, MLS) disponibles en su ubicación preferida, según las preferencias que especifique • Ver los resultados de su búsqueda en la vista de mapa o lista • Mirar varias imágenes y leer todos los detalles sobre las propiedades que le interesan • Compartir sus propiedades favoritas con sus amigos por correo electrónico o redes sociales • Obtener más información sobre el proceso de compra de una vivienda • Realizar fácilmente su búsqueda desde su dispositivo móvil, tableta o escritorio a través del diseño receptivo del sitio • Utilice Coldwell Banker® Move Meter®, clasificada como la herramienta número uno más útil en bienes raíces*, para obtener una comparación del costo de vida, la calidad de vida e incluso la fuerza del mercado laboral de su ciudad natal frente a ciudades en todo EE. UU.
ColdwellBanker.com
Características
Especifique sus preferencias
Importancia 1 – 5
Exterior
Vista
12345
Estilo arquitectónico
Piscina
Terraza/patio
Garaje
Frente al lago
Interior
Plano de planta: dividido
Tamaños de habitación
Dormitorios
Baños
Sala de estar
Sala familiar
Habitación adicional/de juegos
Comedor
Cocina
Comentarios generales del interior
Comunidad/ubicación
Conveniencia para el empleo
Conveniencia para el transporte
Conveniencia para ir de compras
Conveniencia para las escuelas
Conveniencia para la guardería
Instalaciones recreativas cercanas
Cerca de la policía y bomberos
Aspecto de las propiedades en el área
Valor de la casa en relación con el área
PREFERENCIAS DE HOGAR Cuanto más sepa sobre el tipo de hogar que desea, mejor. Tómese un minuto para pensar en las características que su nuevo hogar debe tener, así como en lo que idealmente le gustaría que tuviera, para que podamos hablarlo.
HACER UNA OFERTA Existen muchos factores que influyen en el valor de mercado de una vivienda. Le daré la información y los conocimientos que necesita para hacer una oferta con la que se sienta cómodo. Algunos de los factores a considerar incluyen: • Cuánto tiempo ha estado la casa en el mercado • Si el precio se ha reducido • Cuánto vale la vivienda: proporcionaré un análisis de mercado comparable (comparable market analysis, CMA) que muestre la lista y los precios de venta de viviendas similares en su área • Si hay varias ofertas • Otros artículos que podrían incluirse en la venta (muebles, bañera de hidromasaje, etc.) • La “relación entre precio de venta y lista”, una indicación de cuán competitivo es el mercado para las viviendas en esta área • Por qué el vendedor está vendiendo • Si el vendedor ofrece un préstamo o financiamiento asumible Una vez que se redacte la oferta, la presentaré al agente del vendedor. En ese momento, el vendedor puede aceptar su oferta, rechazarla o contrarrestarla para comenzar el proceso de negociación. Trabajaré con usted para planificar una estrategia que garantice los términos más ventajosos y los precios aceptables para usted y su presupuesto.
EL CIERRE DE LA TRANSACCIÓN Una vez que su oferta haya sido aceptada, comienza el proceso de cierre. Estos son algunos de los pasos típicos involucrados. Inspección de la vivienda: la mayoría de las ventas de propiedades dependen de los resultados de una inspección de la vivienda, que paga el comprador. La inspección generalmente se realiza dentro de los 10 días de la aceptación de la oferta, e incluye una revisión de los elementos exteriores de la casa como el techo, el revestimiento, las molduras y las ventanas, así como los accesorios y electrodomésticos de la cocina y el baño, y los principales sistemas como calefacción y refrigeración, plomería y electricidad. Si se descubren defectos durante la inspección, puede ejercer el recurso descrito en su oferta o negociar con el vendedor para determinar qué reparaciones se realizarán. Búsqueda de título: esta es una revisión histórica de todos los documentos legales relacionados con la titularidad de la propiedad para garantizar que no haya reclamaciones contra el título de la propiedad. También se recomienda que adquiera un seguro de título en caso de que los registros contengan errores o haya errores en el proceso de revisión.
Tasación: como parte estándar del proceso hipotecario, su prestamistasolicitará un informe de tasación para garantizar que el préstamo esté garantizado por el valor de la vivienda. Recorrido final: si se solicita en el contrato, tendrá la oportunidad de mirar la casa para asegurarse de que esté en las mismas condiciones que cuando firmó el acuerdo de venta. Costos de cierre: además de su depósito y pago inicial, hay una variedad de otros costos involucrados en el cierre, que incluyen: • Cargos, tasaciones e informes de originación de préstamos • Encuestas e inspecciones • Seguro hipotecario • Seguro contra riesgos • Impuestos • Evaluaciones • Cargos de seguro de título, notario y depósito en garantía • Honorarios de registro y sellado
APOYO DE SERVICIO COMPLETO
DE PRINCIPIO A FIN Coldwell Banker® lo acompañará en todos los aspectos del proceso de compra. Las afiliaciones de la industria le ofrecerán la seguridad de recibir la asistencia que necesite de principio a fin, con la conveniencia de un servicio completo. Servicios hipotecarios Puedo ponerlo en contacto con un agente hipotecario que ofrezca tarifas extremadamente competitivas, un servicio al cliente fantástico y un acceso rápido y sencillo. Servicios de garantía Una garantía de hogar le ofrece mayor seguridad para que sienta más comodidad y confianza en la compra de su vivienda. Servicios de título Puedo recomendar un proveedor de títulos que investigará y resolverá los problemas de títulos antes del cierre para ayudar a garantizar que su transacción se cierre sin problemas y a tiempo. Servicios comerciales Los agentes comerciales de Coldwell Banker®, altamente cualificados, ofrecen una gama completa de servicios para oficinas, la industria, venta minorista, familias múltiples y hotelería. Servicios de seguros Tengo conexiones con una variedad de compañías de seguros que ofrecen tarifas competitivas para propietarios de viviendas, condominios, inquilinos, automóviles, segundas viviendas, viviendas vacantes y cobertura complementaria.
Accesorios: Propiedad personal que está adherida a bienes inmuebles y se trata legalmente como bienes inmuebles mientras está adherida, como accesorios de iluminación, tratamientos de ventanas y botiquines. Acuerdo de compra: Un documento escrito en el que el comprador acepta comprar ciertos bienes raíces y el vendedor acepta vender bajo los términos y condiciones establecidos. También denominado contrato de venta, contrato de depósito de garantía o acuerdo de venta. Adelanto de pago: Un adelanto de pago es el interés prepagado que reduce la tasa de interés del préstamo a una tasa permanente más baja. Un adelanto de pago es un interés prepagado que reduce temporalmente la tasa de interés del préstamo, lo que permite al comprador calificar más fácilmente y aumentar los pagos a medida que aumentan los ingresos. Amortización: Pago de un préstamo en cuotas de capital e intereses, en lugar de pagos de intereses solamente. Amortización negativa: Ocurre cuando los pagos mensuales no cubren el costo del interés de un préstamo. El interés que no está cubierto se agrega al saldo de capital impago, lo que significa que incluso después de realizar varios pagos, el prestatario podría adeudar más que al comienzo del préstamo. La amortización negativa puede ocurrir cuando una ARM tiene un límite de pago que da como resultado pagos mensuales que no son lo suficientemente altos como para cubrir el interés. Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno (Government National Mortgage Association, GNMA): Conocida como “Ginnie Mae”, una parte gubernamental del mercado secundario que se ocupa principalmente del reciclaje de hipotecas VA y FHA, particularmente aquellas que están altamente apalancadas. Asociación Nacional Federal de Hipotecas (Federal National Mortgage Association, FNMA): Popularmente conocida como “Fannie Mae”, compra y vende hipotecas residenciales aseguradas por la Asociación Federal de la Vivienda (Federal Housing Association, FHA) o garantizadas por la Asociación de Veteranos (Veteran’s Association, VA), así como hipotecas de vivienda convencionales. Asunción de hipoteca: El acuerdo de un comprador de asumir la responsabilidad en virtud de un pagaré existente que está garantizado por una hipoteca o escritura de fideicomiso. El prestamista debe aprobar al comprador para liberar al prestatario original (generalmente el vendedor) de la responsabilidad. Bloqueo: La fijación de una tasa de interés o puntos a un cierto nivel, generalmente durante el proceso de solicitud de préstamo. Por lo general, se fija durante un período específico, como de 20 a 30 días o algún otro período determinado por el prestamista. Brecha de tarifas: La diferencia entre la tasa actual y la tasa a la que podría ajustarse en una ARM. Cargo inicial: Una cuota o cargo por el trabajo involucrado en la evaluación, preparación y presentación de un préstamo hipotecario propuesto. El cargo se limita al 1 % para préstamos de la FHA y de la VA.
glosario
Carta de regalo: Una carta de un pariente que indique que se entregará un monto al comprador y que dicho monto no debe devolverse. CC&R o convenios, condiciones y restricciones: Un documento registrado que controla el uso, los requisitos y las restricciones de una propiedad. Cláusula de conversión: Una disposición en algunas ARM que permite a los compradores cambiar una ARM a una hipoteca de tasa fija, generalmente después del primer período de ajuste. La nueva tasa fija generalmente se establece a la tasa de interés predominante para las hipotecas con tasa fija. Esta función de conversión puede implicar un cargo adicional. Cláusula de vencimiento al momento de la venta: Cláusula que requiere el pago total de una hipoteca o escritura de fideicomiso cuando la propiedad asegurada cambia de titularidad. Compromiso de préstamo: Una promesa por escrito de otorgar un préstamo por un monto específico en términos específicos. Condominio: Una forma de propiedad inmobiliaria en la que el propietario recibe el título exclusivo de una unidad en particular y comparte la propiedad en ciertas áreas comunes con otros propietarios de unidades. La unidad en sí es generalmente un espacio de propiedad separada cuya superficie interior (paredes, pisos y techo) sirve como sus límites. Contingencia: Una condición que debe cumplirse antes de que un contrato sea vinculante. Por ejemplo, un acuerdo u oferta de venta puede estar supeditado a que el comprador obtenga financiamiento. Cooperativa: Una forma de propiedad múltiple en la que una corporación o entidad fiduciaria comercial tiene el título de una propiedad y otorga derechos de ocupación a los accionistas por medio de arrendamientos de propiedad exclusiva o acuerdos similares. Corredor residencial certificado (Certified Residential Broker, CRB): Para obtener la certificación, un corredor debe ser miembro de la National Association of REALTORS®, tener cinco años de experiencia como corredor autorizado y haber completado los cursos requeridos de la División residencial. Depósito en garantía: Un procedimiento en el que un tercero actúa como parte interesada tanto para el comprador como para el vendedor, llevando a cabo las instrucciones de ambas partes y asumiendo la responsabilidad de manejar toda la documentación y distribución de fondos. La compañía de títulos cobra un cargo por depósito en garantía, generalmente pagado por el comprador, para administrar la operación y para depositar dinero y documentos en garantía. Desarrollo de unidad planificado (Planned Unit Development, PUD): Una designación de zonificación para propiedades desarrolladas con la misma densidad general o ligeramente mayor que el desarrollo convencional, a menudo con mejoras agrupadas entre áreas abiertas o comunes. El uso puede ser residencial, comercial o industrial. Divulgación: Dar a conocer o hacer público. Por ley, un vendedor de bienes inmuebles debe divulgar hechos que afecten el valor o la conveniencia de la propiedad. Ejecución hipotecaria: El proceso legal en el que se vende la propiedad hipotecada para pagar el préstamo del prestatario en mora.
Equidad: La diferencia entre lo que se adeuda y el monto por el cual se podría vender la propiedad. Escritura: Un documento que, cuando se ejecuta y entrega correctamente, transmite el título de propiedad inmobiliaria. Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC): A menudo denominada “Freddie Mac”, compra préstamos de prestamistas de ahorros y préstamos dentro de la Junta Federal de Bancos e Préstamos para Viviendas (Federal Home Loan Bank Board). Gravamen: Una retención o reclamación legal sobre una propiedad como garantía de una deuda o cargo. Gravámenes: Cualquier cosa que afecte o limite la propiedad de bienes inmuebles, como hipotecas, gravámenes, servidumbres o restricciones de cualquier tipo. Hipoteca (escritura de fideicomiso): Documento legal que proporciona garantía para el pago de un pagaré. Hipoteca a tasa ajustable (adjustable rate mortgage, ARM): Una hipoteca con una tasa de interés que cambia con el tiempo en línea con los movimientos en un índice financiero. Las ARM también se pueden denominar préstamos hipotecarios ajustables (adjustable mortgage loans, AML) o hipotecas de tasa variable (variable rate mortgages, VRM). Hipoteca con tasa fija: Un préstamo convencional con la misma tasa de interés durante la vigencia del préstamo. Hipoteca de pago graduado: Una hipoteca residencial con pagos mensuales que comienzan a un nivel bajo y aumentan a una tasa predeterminada. Índice: Una medida de los cambios en la tasa de interés utilizada para determinar los cambios en la tasa de interés de una ARM durante el plazo del préstamo. Margen: La cantidad de puntos porcentuales que el prestamista agrega a la tasa de índice para calcular la tasa de interés de la ARM en cada ajuste. Pago global: Un pago único de capital adeudado al final de algunas hipotecas u otros préstamos a largo plazo. Penalización o cláusula por pago anticipado: Cargo que se cobra a un prestatario que paga un préstamo en su totalidad antes de la fecha de vencimiento establecida. Período de ajuste: El período de tiempo entre los cambios en la tasa de interés de una ARM. Por ejemplo, un préstamo con un período de ajuste de un año se denomina ARM de un año, lo que significa que la tasa de interés puede cambiar una vez al año. Período de compromiso: El período durante el cual la aprobación de un préstamo es válida. PITI: El término para un pago hipotecario que incluye capital (principal, P), intereses (I), impuestos (taxes, T) y seguro (insurance, I). Plan de garantía para el hogar: Protección contra fallas de sistemas mecánicos dentro de la propiedad y generalmente incluye sistemas de plomería, eléctricos, de calefacción y refrigeración y electrodomésticos instalados. Pleno dominio: Un préstamo asegurado por la Administración Federal de Vivienda (del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano).
Preaprobación: Cuando un prestatario ha completado una solicitud de préstamo y ha proporcionado documentación de deuda, ingresos y ahorros que un asegurador ha revisado y aprobado. Por lo general, la preaprobación se realiza a un determinado monto del préstamo y hace suposiciones sobre cuál será la tasa de interés en el momento en que se otorgue el préstamo, así como estimaciones del monto que se pagará por impuestos sobre la propiedad, seguro, etc. Préstamos Jumbo: Préstamos hipotecarios que exceden los montos de préstamo aceptables para la venta en el mercado secundario. Los jumbos se empaquetan y venden de manera diferente a los inversionistas y tienen pautas de suscripción separadas. Prima de seguro hipotecario (Mortgage Insurance Premium, MIP): El seguro hipotecario requerido para los préstamos de la FHA durante la vigencia de dicho préstamo. La MIP se paga en efectivo al momento del cierre o se financia durante el transcurso del préstamo. Punto: Un monto igual al 1 % del monto principal de la inversión o pagaré. Puntos de descuento: Una tarifa negociable pagada al prestamista para asegurar el financiamiento al comprador. Los puntos de descuento son cargos por intereses pagados por adelantado para reducir la tasa de interés del préstamo durante la vida o una parte del plazo. REALTOR®: Un corredor de bienes raíces o asociado de ventas activo en una junta local de bienes raíces afiliada a la National Association of REALTORS®. Refinanciación: Un nuevo préstamo con nuevos términos, tasas de interés y pagos mensuales que reemplaza completamente su hipoteca actual. Regulación Z: El conjunto de normas que rigen los préstamos al consumidor emitidos por la Junta de Gobernadores de la Reserva Federal de acuerdo con la Ley de Protección al Consumidor. Relación entre la lista y la venta: La relación entre el precio al que se enumera una propiedad y el monto por el cual se vende realmente. Relación préstamo-valor: La relación entre el monto de la hipoteca y el valor de tasación de la propiedad, generalmente expresada como un porcentaje del valor de tasación. Relaciones de deuda: La comparación de los costos de vivienda de un comprador con sus ingresos brutos o netos efectivos y la comparación de la deuda total a largo plazo de un comprador con sus ingresos brutos o netos efectivos. El primer coeficiente es el coeficiente de vivienda y el segundo es el coeficiente de deuda total. Reservas en efectivo: El monto del efectivo líquido restante del comprador después de realizar el pago inicial y pagar todos los costos de cierre. Seguro hipotecario privado (Private Mortgage Insurance, PMI): Seguro emitido por compañías privadas para proteger al prestamista contra pérdidas si el prestatario no cumple con la hipoteca. Seña: La parte del pago inicial entregada al vendedor o agente de depósito en garantía por el comprador con una oferta por escrito como prueba de buena fe. Servicio de listado multiple (Multiple Listing Service, MLS): La agrupación en una oficina central de todas las propiedades a la venta.
Servidumbre: Derecho a usar la totalidad o parte del terreno que es propiedad de otra persona para un propósito específico. Por ejemplo, una servidumbre puede dar derecho al titular a instalar y mantener líneas de alcantarillado o servicios públicos. Tarifa de registro: Cobrada por el Secretario del Condado para registrar documentos en los registros públicos. Tasa de interés inicial: La tasa de interés introductoria de un préstamo, que indica que puede haber ajustes de tasa más adelante en el préstamo. Tasa totalmente indexada: La tasa de interés máxima en una ARM que se puede alcanzar en el primer ajuste. Tasación: Una estimación del valor de la propiedad. Tenencia conjunta: Propiedad igual e indivisa de la propiedad por parte de dos o más personas. Tras el fallecimiento de cualquier propietario, los sobrevivientes toman el interés del difunto en la propiedad. Tenencia en común: Tipo de propiedad conjunta de propiedad por parte de dos o más personas sin derecho de supervivencia. Título: Los derechos de propiedad reconocidos y protegidos por la ley. Es una combinación de todos los elementos que constituyen el derecho legal más alto de poseer, poseer, usar, controlar, disfrutar, transferir y disponer de bienes inmuebles. Tope: El límite sobre cuánto puede cambiar una tasa de interés o un pago mensual, ya sea en cada ajuste o durante la vigencia de una hipoteca. Valor tasado: El valor otorgado a una propiedad para fines impositivos. Venta en descubierto: La venta de una vivienda por menos del saldo restante en la hipoteca del propietario.
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